Sí, y no estás tan atascado como te sientes. Los programas FHA Streamline y VA IRRRL ignoran completamente el valor de tu casa. Para préstamos convencionales, trabajamos con inversores que permiten hasta 105% LTV si reduces tu pago en al menos $100/mes. La semana pasada ayudamos a una madre soltera en Phoenix que estaba $42k bajo el agua a reducir su tasa de interés de 6.9% a 5.1% — su pago disminuyó en $287 incluso sin equidad.

Tu prestamista solo te está hablando de sus productos, no de lo que realmente es posible. La mayoría de los bancos solo ofrecen refinanciaciones 'tradicionales' que requieren 5-20% de equidad. En NMHL, tenemos 47 prestamistas mayoristas con programas especializados para situaciones de alto LTV. El oficial de préstamos que te dijo esto probablemente no sabe que existen estos programas — nosotros sí, y los usamos diariamente.

No con nosotros. Nuestra evaluación inicial utiliza un 'tiro suave' que no afecta tu crédito en absoluto. Solo hacemos una consulta dura después de que elijas un programa y des permiso explícito. Muchos clientes se sorprenden al saber que las consultas de préstamos hipotecarios dentro de una ventana de 14 días se cuentan como una sola consulta de todos modos, por lo que buscar opciones en realidad te protege.

Los programas Streamline se mueven rápido — FHA Streamlines promedian 21 días, VA IRRRLs alrededor de 25 días. Los programas convencionales de alto LTV tardan 30-35 días porque necesitan tasaciones, pero nosotros nos apresuramos por los clientes en crisis. Acabamos de cerrar un VA IRRRL para un veterano en Georgia que estaba $30k bajo el agua — desde la primera llamada hasta el cierre fueron 19 días, y su pago disminuyó en $356.

Los prestatarios autoempleados en realidad tienen MÁS opciones en situaciones de equidad negativa. Los programas de estados de cuenta bancarios y préstamos basados en activos analizan tu flujo de efectivo, no solo tus W-2s. Ayudamos a un diseñador independiente en Oregón que aún no había presentado sus impuestos de 2023 a refinanciar al 95% LTV utilizando 12 meses de estados de cuenta bancarios. Su pago disminuyó de $3,421 a $2,975 a pesar de ser autoempleado y estar bajo el agua.

Son completamente legítimos — solo no son anunciados por los grandes bancos porque no son lo suficientemente rentables. Los FHA Streamlines han existido desde la década de 1980, los VA IRRRLs desde 1944. Cerramos 30-40 de estas refinanciaciones 'milagrosas' mensuales. ¿La trampa? Necesitas trabajar con un corredor que tenga acceso a estos programas mayoristas, no solo tu banco local.