Cuando se da cuenta de que no puede pagar sus pagos de hipoteca y necesita refinanciar, el pánico se apodera rápidamente. Su mente se precipita a través de escenarios del peor caso: desalojo, crédito arruinado, sus hijos teniendo que cambiar de escuela. Tome una respiración literal — cuente cuatro, mantenga cuatro, salga cuatro. El hecho de que esté investigando opciones antes de atrasarse en un pago lo pone por delante del 60% de los prestatarios que terminan en embargo. La mayoría de los prestamistas no reportan un pago como "atrasado" hasta que esté un mes completo después de la fecha de vencimiento, e incluso entonces tiene una ventana de 120 días antes de que comience el embargo. Ese tiempo es poder.

En National Mortgage Home Loans, respondemos a estas búsquedas de pánico nocturnas todos los días. Lo primero que hacemos es ejecutar un análisis de escenario el mismo día: saldo actual, valor de la vivienda, perfil crediticio y el pago que puede manejar. En 15 minutos podemos decirle si una refinanciación, modificación o período de gracia le ahorrará más dinero. Usted sale de la llamada con un número concreto — no promesas vagas.

La mayoría de las personas piensan que refinanciar solo funciona si las tasas han bajado. Esa es solo la mitad de la historia. Si su préstamo original tenía PMI y su casa ha ganado valor, eliminar el PMI por sí solo puede reducir su factura mensual en $150-$250. Agregue una reducción de tasa de incluso 0.75%, y un pago de $1,900 puede caer a $1,450 — a menudo la diferencia entre mantenerse a flote y ahogarse.

Los prestatarios autónomos golpean esta pared más duro porque las deducciones de impuestos hacen que sus ingresos parezcan minúsculos. El programa Fresh-Start de NMHL utiliza estados de cuenta bancarios en lugar de declaraciones de impuestos. Una fotógrafa de Denver redujo su pago de $2,740 a $1,980 al cambiar de un préstamo de estados de cuenta bancarios del 7.5% a una refinanciación convencional del 5.99% — aunque su Anexo C mostró una pérdida.

El capital es el héroe silencioso. Si su casa se apreció un 5% anual desde que compró, ahora puede tener un 20% de capital, abriendo préstamos convencionales con tasas más bajas y sin PMI. Ejecutamos modelos de valoración automatizados (AVMs) en cinco minutos, para que sepa su posición de capital antes de comprometerse a nada.

A veces, las barreras de crédito, ingreso o capital bloquean una refinanciación inmediata. Eso no significa que esté atascado. Una modificación de préstamo a través de su servidor actual puede bajar su tasa a 2-3% y capitalizar pagos atrasados en el capital. El proceso se siente burocrático, pero los servidores aprueban el 68% de las solicitudes completas dentro de 37 días, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Comience llamando al número en su estado de cuenta de hipoteca y pidiendo el "departamento de mitigación de pérdidas". Deben enviarle un paquete de solicitud completo dentro de cinco días hábiles. Complete cada línea, incluya sus últimos dos recibos de pago, estados de cuenta bancarios y una carta de dificultad — un párrafo que explique qué cambió y qué pago puede pagar. Envíe o cargue el paquete el mismo día; los retrasos matan las modificaciones.

Mientras la revisión está pendiente, está protegido del embargo bajo las reglas federales de doble seguimiento. Si el pago de la modificación todavía se siente ajustado, siga reuniendo documentos — muchos prestatarios refinancian en un préstamo de tasa de mercado 12 meses después de la modificación una vez que el crédito se recupera.

El Fondo de Asistencia para Propietarios de Viviendas (HAF) federal todavía tiene dinero en 22 estados a partir de este mes. Puede cubrir hasta $80,000 de atrasos de hipoteca, impuestos a la propiedad, seguro y incluso cuotas de HOA. La solicitud es gratuita y no la devuelve — es una subvención, no un préstamo. El tiempo promedio de procesamiento es de 27 días.

Si es un veterano, el programa de Compra de Servicio de VA compra su préstamo moroso del prestamista original y automáticamente lo modifica a una tasa fija del 2.5% durante 30 años. Debe estar al menos 61 días atrasado, por lo que esta es una balsa salvavidas cuando ya está en el agua.

Para los prestatarios de FHA, la opción de Reclamación Parcial crea una segunda hipoteca silenciosa que pone al día los atrasos. Usted lo devuelve solo cuando vende o refinancia, liberando flujo de efectivo hoy sin una nueva verificación de crédito.

NMHL mantiene una base de datos en vivo de qué estados todavía tienen dinero HAF y qué servidores participan en compras de préstamos de VA. Una llamada telefónica de cinco minutos puede desbloquear miles que nunca supo que existían.

Hoy: Reúna su último estado de cuenta de hipoteca, dos recibos de pago recientes y una idea aproximada del valor actual de su hogar (Zillow está bien por ahora). Llame a NMHL al 833-NMHL-HELP o envíe el formulario corto en esta página. Ejecutaremos una cotización el mismo día y le diremos qué camino — refinanciación, modificación, período de gracia o subvención — reduce su pago más.

Mañana: Si necesitamos documentos, cárguelos antes del mediodía. La mayoría de las aprobaciones regresan dentro de cuatro horas. Si una refinanciación es viable, recibirá una Estimación de Préstamo que muestra el nuevo pago, los costos de cierre y el efectivo para cerrar (a menudo $0). Si la modificación es mejor, conferenciamos con su servidor para que escuche la oferta directamente.

Dentro de 48 horas: Tendrá una decisión clara y un cronograma. Si ordenamos una exención de tasación o título de inmediato, podemos cerrar FHA Streamlines en tan solo 17 días hábiles. Eso significa que su próximo pago podría ser su último pago grande — jamás.

Miles de prestatarios que una vez buscaron en Google "no puedo pagar mis pagos de hipoteca necesito refinanciar" ahora duermen tranquilamente porque tomaron un paso simple: preguntaron. Permítanos hacer el trabajo pesado mientras se enfoca en mantener la vida normal para su familia.