La mayoría de las personas escuchan 'Usted debe tener dos años con el mismo empleador' de un amigo bienintencionado que fue rechazado en 2014. Las pautas de hipoteca han evolucionado silenciosamente. La regla real de Fannie Mae dice: 'Historial laboral de dos años en la misma ocupación o una relacionada' — observe que nunca dice el mismo empleador. Los prestamistas que aún citan la regla desactualizada suelen ser bancos más pequeños que mantienen los préstamos en casa y superponen precaución adicional.

En NMHL, suscribimos según los estándares de la agencia, no el folclore. Eso significa que podemos contar las prácticas, los trabajos universitarios a tiempo parcial y el servicio militar hacia su historial de dos años siempre que el nuevo rol se alinee. Un cliente reciente pasó de una pasantía de farmacia remunerada directamente a una posición de farmacéutico a tiempo completo en CVS y cerró 27 días después. Simplemente documentamos sus horas de pasantía más su nuevo salario, y el sistema automatizado de Fannie Mae lo aprobó como 'aprobado/elegible.'

Imagine que le han ofrecido un contrato de enseñanza de $75 k a partir del 14 de agosto. Actualmente, trabaja como barman por las noches. En lugar de esperar hasta octubre para tener dos comprobantes de pago, puede calificar hoy usando la carta de oferta más la verificación de que la escuela comienza en seis semanas. FHA permite ingresos futuros dentro de los 90 días posteriores al cierre, y los préstamos convencionales lo permiten dentro de los 30 días. Recientemente ayudamos a una nueva enfermera registrada a mudarse de un rol de CNA de $17 por hora a un trabajo de hospital de $38 por hora; ella cerró en una casa adosada de $210 k usando su correo electrónico de orientación del primer día como prueba de la fecha de inicio.

Lo que necesitará:

• Carta de oferta firmada en papel membretado de la empresa con salario, fecha de inicio y estatus a tiempo completo
• Firma de aceptación
• Un comprobante de pago una vez que comience (podemos cerrar después de que comience, luego actualizar el archivo)

Si el nuevo trabajo está en un estado diferente, podemos cerrar de forma remota; no tiene que mudarse a la vivienda de inmediato, solo documentar el plan de reubicación.

Quizás dejó la enseñanza para vender paneles solares, o cambió de la gestión minorista a un bootcamp de codificación. Los préstamos convencionales y FHA requieren 12-24 meses en el nuevo campo, pero los préstamos No-QM (no calificados) miran el flujo de caja, no el historial laboral. Nuestro producto Bank-Statement Flex utiliza 12 meses de depósitos personales o comerciales, divididos por 12, como ingresos calificativos. Se aceptan puntajes de crédito tan bajos como 620, y puede poner tan poco como el 10 % como pago inicial.

La compensación: las tasas promedian 1-1.75 % por encima de la fijación de precios de Fannie Mae. Piense en ello como financiamiento puente — una vez que alcance la marca de dos años en su nueva carrera, lo refinanciamos en un préstamo convencional de menor tasa sin costos de cierre a través de nuestro programa NMHL SimpleRefi. Un prestatario reciente pagó 8.125 % durante 14 meses, luego bajó a 6.75 % una vez que sus declaraciones de impuestos mostraron dos años de ingresos tecnológicos, ahorrando $310 al mes.

Perfil típico que se ajusta:

• Autoempleado menos de dos años
• Contratistas 1099 con grandes gastos no reembolsados
• Cambios de carrera con fuertes saldos bancarios pero poco historial de W-2

La velocidad importa cuando encuentra la casa perfecta. Reúna estos elementos antes de solicitar para que podamos emitir una preaprobación el mismo día que supere las ofertas en efectivo:

• Últimos 30 días de comprobantes de pago (incluso si solo existe uno)
• Últimos dos años de W-2 o declaraciones de impuestos — necesitamos el historial, no la coincidencia del empleador
• Carta de oferta o contrato con fecha de inicio y salario
• Verificación del empleador anterior — un simple correo electrónico de RRHH anterior que confirme las fechas y el título
• Carta de explicación — tres oraciones: por qué cambió de trabajo, por qué los ingresos son estables o están aumentando y por qué no saltará de nuevo

Mantenga la carta positiva: 'Me mudé a ABC Corp por un aumento salarial del 25 %, un viaje más corto y una trayectoria clara de avance. Ahora estoy en una pista de tres años hacia la gerencia y no tengo planes de reubicarme.' A los suscriptores les encantan las historias concisas que terminan con crecimiento.

Finalmente, observe su cuenta bancaria. Evite depósitos en efectivo grandes o tarifas de fondos insuficientes una vez que esté bajo contrato; los prestamistas vuelven a verificar las declaraciones bancarias hasta el cierre.

Maria, 26, Atlanta: Se graduó de la escuela de terapia física en mayo de 2023, comenzó en Children's Healthcare el 1 de agosto, cerró el 30 de agosto usando FHA. Carta de oferta más primer comprobante de pago = subvención de Georgia Dream de $0 y tasa de 6.875 %.

Devon, 34, Denver: Dejó la logística del campo petrolero después de 8 años para convertirse en técnico de turbinas eólicas. El nuevo trabajo comenzó el 15 de marzo, cerró el 28 de abril. El mismo campo (energía) contó como empleo continuo; solo necesitó explicar el lapso con un simple correo electrónico.

Lisa y Theo, familia militar: PCS'd de Texas a Washington. El trabajo de enfermera registrada de Lisa se transfirió dentro de la misma cadena de hospitales, así que contamos su historial de 6 años aunque el sitio de Tacoma la enumeró como una 'nueva contratación.' Usaron un préstamo VA, 0 % de pago inicial y recibieron $3 k en créditos del vendedor.

El hilo común: ninguno de ellos esperó a un aniversario mágico de dos años. Llamaron a NMHL, obtuvieron las reglas reales y nos permitieron estructurar el archivo correctamente desde la primera vez.