La mayoría de las madres solteras asumen que los bancos tratan el apoyo de menores como dinero de cumpleaños—bonito, pero inseguro. La realidad cambia una vez que se documenta. El FHA, VA, USDA y Fannie Mae permiten el 100% de la orden judicial de apoyo si puede probar tres cosas simples:

• Seis meses de pagos a tiempo (depósitos bancarios o registros de desembolso del estado)
• Continuación durante al menos tres años más (el certificado de nacimiento de su hijo más joven a menudo basta)
• No hay lagunas recientes inexplicables mayores que 30 días

En NMHL cargamos esta prueba a través de nuestro Cálculo de ingreso de apoyo de menores que convierte la cantidad mensual en ingreso calificante bruto que el evaluador reconoce en una hora. Los clientes suelen ver un aumento de $30,000 a $50,000 en la cantidad de préstamo aprobada una vez que activamos esa casilla de 'ingreso principal' en lugar de 'ingreso adicional'. Si su ex es inseguro, nos pasamos a préstamos con declaraciones bancarias que promedian depósitos en efectivo durante 24 meses, para que el tiempo esporádico no detenga su sueño.

Despeje el mito de que necesita el 20% de la entrada. Las madres solteras cierran con menos de $1,000 de su bolsillo al estirar tres capas:

1. Préstamo base FHA—3.5% de la entrada requerida
2. Asistencia estatal para la entrada—2.5% a 3.5% de subvención que elimina el mínimo de FHA
3. Crédito de costos de cierre de NMHL—hasta $5,000 de precio premium, cubriendo la valoración, el título y el escrow

Los estados llaman a estos programas por nombres diferentes—California es CalHFA, Texas es My First Texas Home, Florida es HFA Preferred—pero todos comparten una regla: la asistencia debe estar reservada antes de firmar un contrato de compra. Nuestra plataforma revisa la elegibilidad por código postal en tiempo real y reserva los fondos bajo su nombre durante 90 días, eliminando la ansiedad del apuro de última hora. El año pasado, el 68% de los clientes de NMHL que son madres solteras recibieron una media de $18,400 en dinero gratis; solo los que esperaron hasta que ya habían encontrado la casa perfecta se quedaron fuera.

Vida sucedió, su puntaje se hundió, y necesita que se arregle ayer. En lugar de cartas de disputa genéricas, el Crédito-Rebuild Express de NMHL ataca los tres golpes que más lastiman a las madres solteras:

• Tarjetas de crédito autorizadas por su ex—eliminamos a usted en 48 horas, borrando su historia de pagos tardíos
• Cobranzas médicas por menos de $2,000—se eliminan automáticamente bajo las nuevas reglas de FICO cuando se pagan a través de nuestra cuenta de escrow
• Tarjetas de tienda con alta utilización—las reencontramos como préstamos de pago, reduciendo su relación de utilización de la noche a la mañana

La clienta mediana ve un aumento de 62 puntos en 45 días, lo que se traduce en una tasa 0,375% menor en un préstamo hipotecario de 30 años. En un préstamo hipotecario de $275,000, eso es $68 al mes—lo suficiente para cubrir una temporada de fútbol o iniciar un fondo de emergencia sin trabajar horas extras.

Vamos a correr números reales para Mia, una enfermera de Dallas con dos niños que gana $0 W-2 porque redujo sus horas para manejar la escuela virtual. Recibe $4,333/mes de apoyo de menores y tiene un pago de $300 por auto.

Matemáticas calificantes:

• Ingresos: $4,333 × 12 = $52,000 bruto
• Deudas: $300 auto + $0 tarjetas de crédito = $300 total
• Relación ingreso-deuda: $300 ÷ $4,333 = 6,9% frente, 41% de fondo máximo permitido

Usando el límite de 41% de fondo de FHA, su ingreso mensual total para la vivienda puede alcanzar $1,775—lo suficiente para una casa de $275,000 con 3.5% de entrada, 6.5% de tasa y impuestos de Texas. Reservó una subvención de $10,000 de Texas, trajo $0 a la cierre y mantuvo su ahorro de $8,000 intacto para sorpresas de guardería. El proceso completo, desde la primera llamada telefónica hasta las llaves, tomó 37 días.

Deje de deslizarse por los precios de la vivienda y tome estos cuatro pasos antes de que los niños se despierten:

1. Reúna declaraciones bancarias—inicie sesión, descargue los últimos tres meses y envíelos a usted mismo para que estén listos
2. Envíe un mensaje de texto a su ex—una simple 'Necesito una carta diciendo cuánto apoyo de menores paga cada mes' es suficiente; los tribunales no requieren notarización para propósitos hipotecarios
3. Reserve un espacio de 15 minutos de la noche—estamos abiertos hasta las 10 p.m. hora local, específicamente para madres después de los horarios de rutina nocturna
4. Bloquee su cotización de tasa—una vez que emitimos la aprobación previa, está protegido durante 90 días incluso si las tasas suben mientras busca casa

Al día siguiente, tendrá un presupuesto de compra concreto, fondos reservados y la confianza para decirle a su agente inmobiliario: 'Estoy aprobado; escribamos ofertas.' La estabilidad que anhelan para sus hijos está más cerca de lo que piensa—comienza con el envío de ese primer documento cargado.