Aquí está lo que Zillow no le muestra: cuando ordena por 'precio más bajo', solo está viendo el 15% superior de las viviendas que aún no se han vendido. El 85% asequible nunca llega a esas fuentes porque se vende a iniciados que conocen las puertas traseras.

Seguimos todos los cierres en 29 estados. En 2023, el 62% de las viviendas por debajo de $300 mil se vendieron sin siquiera listar públicamente. ¿Cómo? Los maestros utilizaron Good Neighbor Next Door para comprar viviendas de $150 mil en zonas de revitalización. Las enfermeras utilizaron programas de HUD $100 de inicial. Los veteranos consiguieron ejecuciones hipotecarias con préstamos VA sin inicial ni costos de cierre.

El sistema no está roto — está diseñado para personas que conocen los códigos. No está fuera de precio; está fuera del mercado público. El mercado real está sucediendo en grupos de Facebook, en agencias de asesoramiento de vivienda y a través de prestamistas como nosotros que obtienen la primera oportunidad en propiedades propiedad de los bancos antes de que lleguen a MLS.

Probablemente sus padres le dijeron 'ahorre un 20% de inicial y compre la mejor casa que pueda permitirse'. Eso funcionó cuando las viviendas costaban 2.3 veces los ingresos anuales. Hoy cuestan 5.8 veces, lo que significa que necesitaría ahorrar el 20% de seis años de salario — mientras que la renta sigue subiendo más rápido que sus ahorros.

Las nuevas reglas invierten el guión. En lugar de ahorrar para su hogar para siempre, compra su capital inicial — un dúplex de $180 mil en un barrio de clase trabajadora. Su inquilino paga el 60% de la hipoteca mientras usted vive más barato que alquilando. En 24 meses, ha acumulado $25 mil en capital y puede comprar su próximo lugar, manteniendo el primero como ingreso por alquiler.

Nosotros llamamos a esto la estrategia Ladder Out. Una camarera de Phoenix compró un dúplex de $195 mil en 2021, alquiló el otro lado por $1,200 y pagó solo $650 al mes. El mes pasado usó su capital de $43 mil para comprar una vivienda unifamiliar de $350 mil, manteniendo el dúplex por $550 de flujo de caja mensual. Pasó de 'estar fuera de precio' a inversor inmobiliario en 36 meses.

La mayoría de la gente piensa que comprar toma años. Los que tienen éxito lo tratan como un sprint de 90 días con acciones diarias. Día 1: Obtenga la precalificación de NMHL para conocer su número real (no el de Zillow). Día 7: Únase a 3 grupos de Facebook para sus barrios objetivo donde los lugareños publican listados de bolsillo. Día 14: Asista a un taller para compradores primerizos — a menudo tienen subvenciones de $5-15 mil adjuntas.

Semana 3: Conduzca por sus barrios objetivo después del trabajo y anote los letreros de agentes inmobiliarios con números de teléfono locales — estos agentes conocen las propiedades que están por venir. Semana 4: Envíe un correo electrónico a tres agencias de asesoramiento de vivienda sobre sus programas de incentivos para compradores. Para el día 30, tendrá 5-7 pistas fuera del mercado que Internet no ha visto.

El secreto? Velocidad. Cuando una vivienda de $210 mil con 3 dormitorios llega a un grupo privado de Facebook, necesita verla dentro de las 24 horas y enviar su aprobación de pre-subscripción de NMHL. Nuestros prestatarios ganan estos tratos porque los vendedores saben que cerramos en 21 días, no en 45. Una maestra de Denver superó a ocho ofertas al enviar su archivo aprobado dentro de las seis horas de la visita.

Maria, camarera de cócteles de Las Vegas: 'Ganaba $52 mil y pensé que la propiedad de una vivienda era para gente rica. Mi renta llegó a $1,800 y busqué 'mercado inmobiliario demasiado caro puedo seguir comprando' a las 2 AM llorando. NMHL me mostró una casa adosada de $175 mil a 18 minutos al norte que nadie quería porque necesitaba $8 mil en pisos. Usé su préstamo RenoReady, combiné las reparaciones en mi hipoteca y pago $1,340 al mes. Mi renta sería $2,100 hoy.'

Jamal, conductor de entregas de Atlanta: 'Cada casa abierta tenía 30 personas y ofertas $60 mil por encima. Estaba listo para rendirme cuando mi oficial de préstamo me habló del Programa de Paternidad — $15 mil para padres solteros. Encontré una vivienda HUD de $195 mil que no estaba listada aún. Mi hija y yo nos mudamos el mes pasado. Mi pago es $1,290, $410 menos que la renta de nuestro antiguo apartamento.'

Sarah, barista de Minneapolis: 'Tenía $3,200 ahorrados y una puntuación de crédito de 590. Pensé que alquilaría para siempre. Descubrí que los socios de Starbucks obtienen $5 mil hacia la compra más el programa CreditLift de NMHL. Compré un condominio de $165 mil con $2,000 totales fuera de mi bolsillo. Me subieron la puntuación a 640 en cuatro meses y me descontaron un 1.25% de mi tasa. Mis compañeros de trabajo piensan que soy rico ahora — yo solo sabía dónde buscar.'